Prenons Léa, locataire d’un trois-pièces à Lyon, et Pixel, son berger australien de deux ans. Au moment de signer, l’agence lui montre une clause du bail : « animaux interdits ». Léa signe quand même, et adopte Pixel six mois plus tard. Son propriétaire, prévenu par le voisin du dessous, menace de résilier le bail. Qui a raison ? La réponse tient dans un texte de 1970, trois articles de la loi de 1989 et une poignée de principes que tout maître locataire devrait connaître avant d’adopter.
La clause « animaux interdits » n’existe pas
L’article 10 de la loi du 9 juillet 1970 répute non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation, dès lors qu’il s’agit d’un animal familier. La clause que Léa a signée ne vaut donc rien : chien, chat, lapin, cochon d’Inde, perruche ou aquarium, le bailleur ne peut pas s’y opposer par le contrat. La seule exception générale concerne les locations saisonnières de meublés de tourisme, où l’interdiction reste possible.
Le même article admet une autre restriction, précise : le bail peut interdire la détention d’un chien de première catégorie, c’est-à-dire un chien d’attaque au sens de l’article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime. Les chiens de deuxième catégorie, de garde et de défense, ne sont pas visés par cette faculté. Un berger australien n’appartient à aucune des deux.
Ce que le maître doit en échange
Le droit de garder Pixel n’est pas inconditionnel. La loi de 1970 le subordonne à une condition double : l’animal ne doit causer aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants. C’est là que se jouent la plupart des litiges, et ils se règlent avec les règles ordinaires du bail.
D’abord les dégradations. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à répondre des dégradations et pertes survenues pendant le contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf s’il prouve qu’elles résultent d’une force majeure, de la faute du bailleur ou d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le code civil dit la même chose à l’article 1732. Un parquet rayé, une porte grattée, une moquette imprégnée d’urine relèvent donc du locataire, et le bailleur peut les retenir sur le dépôt de garantie, à condition de les justifier par la comparaison des états des lieux et par des devis ou des factures. Ce dépôt est plafonné à un mois de loyer hors charges par l’article 22 de la loi, et il doit être restitué dans le mois si l’état des lieux de sortie est conforme, dans les deux mois sinon. Si les dégâts de Pixel dépassent le dépôt, le propriétaire peut réclamer le surplus.
Ensuite les troubles. L’article 7 impose aussi au locataire un usage paisible des lieux. Un chien qui aboie toute la journée en l’absence de sa maîtresse, un chat qui marque la cage d’escalier, un animal laissé sur un balcon et qui gêne tout l’immeuble constituent des troubles de jouissance pour les autres occupants. Un bailleur qui reçoit des plaintes répétées, appuyées par des témoignages, des constats ou des courriers du syndic, peut demander au juge la résiliation du bail. Ce que le juge attend pour y faire droit, et ce qui ne suffit pas, est expliqué dans la réponse sur l’expulsion d’un locataire pour troubles de voisinage. Le point important pour le maître : ce n’est jamais l’animal qui est en cause, c’est le comportement qu’on laisse s’installer.
Les parties communes, le règlement de copropriété, les voisins
Le hall, l’ascenseur, les espaces verts et le local à vélos ne font pas partie du logement loué, mais le locataire en répond quand son animal y cause des dégâts : griffures sur une porte palière, pelouse creusée, déjections non ramassées. Le bailleur, copropriétaire, se voit réclamer les réparations par le syndic et se retourne ensuite contre son locataire. Les démarches qu’il peut engager, de la mise en demeure à l’action en justice, sont détaillées par Mon Avocat Bailleur pour les dégradations de parties communes.
Un règlement de copropriété peut par ailleurs imposer des règles de circulation, comme la tenue en laisse dans les parties communes ; il ne peut pas davantage interdire les animaux familiers que le bail, mais il s’impose au locataire pour ce qui concerne l’usage des lieux partagés.
Dans le cas de Léa, la situation se règle en trois gestes : répondre par écrit au propriétaire en citant l’article 10 de la loi de 1970, qui rend la clause inopérante ; faire constater par un éducateur ou un vétérinaire que Pixel ne souffre pas d’anxiété de séparation, et agir si c’est le cas, parce que les aboiements sont le vrai risque ; enfin garder les factures de nettoyage et de petites réparations, qui serviront à l’état des lieux de sortie. Le droit de vivre avec son animal est acquis ; la tranquillité de l’immeuble et l’état du logement restent à la charge du maître.
